Riskleri yönetir, yaşam alanlarını inşaa ederiz

Bina Tamamlama Sigortası; başta kentsel dönüşüm ve ön ödemeli konut satış projeleri olmak üzere, inşaat projelerinde müteahhit ile sigorta şirketi arasında akdedilen ve hak sahipleri (arsa sahipleri veya tüketiciler) lehine teminat sağlayan bir kefalet sigortası ürünüdür. Bu kapsamda sigortacı, hak sahipleri adına düzenlediği teminat senetleri aracılığıyla projenin tamamlanmaması riskine karşı koruma sağlar.

Sigorta ettiren taraf müteahhit veya satıcıdır. Ancak sistemin ana faydalanıcısı hak sahipleridir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde yapı ruhsatı öncesinde, 6502 sayılı Kanun kapsamındaki ön ödemeli satışlarda ise satışa başlanmadan önce BTS yaptırılması veya eşdeğer teminat sağlanması gerekmektedir.

• Müteahhidin iflas etmesi,
• Ölümü ve mirasçıların projeyi devralmaması,
• Taahhüt edilen sürede teslimin gerçekleşmemesi (azami süreyi müteakip 12 ay içinde)

gibi durumlarda devreye girer.

Sigortacı, teminat kapsamındaki bir riskin gerçekleşmesi halinde yükümlülüğünü iki şekilde yerine getirebilir:

• Nakdi tazmin: Hak sahibine ödenen bedellerin iadesi,
• Ayni tazmin: Projenin başka bir yüklenici aracılığıyla tamamlanması.

Bu yapı sayesinde hak sahiplerinin mağduriyetinin giderilmesi garanti altına alınır ve sigortacı gerekli durumlarda hukuken müteahhit yerine geçebilir.

Kentsel dönüşüm projelerinde teminatın fiilen başlaması;

• Yapı ruhsatının alınması,
• Kat irtifakının kurulması,
• Sigortacı tarafından hak sahipleri adına teminat senedi düzenlenmesi

ile gerçekleşir.

BTS, proje süresini kapsayacak şekilde düzenlenir ve genel olarak proje süresi + ek koruma süresi (en az 12 ay) içerecek şekilde yapılandırılır.

• 6306 sayılı Kanun kapsamında: BTS veya eşdeğer teminat, yapı ruhsatı öncesinde zorunludur.
• 6502 sayılı Kanun kapsamında: 30 ve üzeri bağımsız bölüm içeren ön ödemeli satış projelerinde BTS veya alternatif teminat zorunludur.

Bu düzenleme, sistemin temel amacının tüketici ve arsa sahibi koruması olduğunu ortaya koymaktadır.

Prim; kapsamlı bir risk değerlendirme süreci sonucunda belirlenir. Bu süreçte:

• Projenin toplam maliyeti ve teknik fizibilitesi,
• Finansal sürdürülebilirliği ve kârlılığı,
• Müteahhidin finansal gücü ve geçmiş performansı

analiz edilir. BTS, bu yönüyle sadece bir teminat ürünü değil, aynı zamanda proje filtreleme ve risk eleme mekanizmasıdır.

Hak sahipleri;

• Kendi adlarına düzenlenmiş teminat senedini talep etmeli,
• Sigorta şirketi veya SBM (Sigortam360) üzerinden poliçe ve teminat geçerliliğini kontrol etmelidir.

Teminat senedinin varlığı, hak sahipleri açısından en kritik güvence unsurudur.

• Sigorta şirketleri
• Yapı müteahhitleri
• Hak sahipleri
• Bankalar
• Belediyeler